To bardzo popularna forma lokaty kapitału. Bezpieczna inwestycja w mieszkanie wymaga znajomości pewnych kwestii związanych między innymi z wyborem nieruchomości, a także dopełnieniem niezbędnych formalności. Poniżej znajdziecie odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania.
Inwestycja w mieszkanie – czy warto?
To pierwsze i najczęściej zadawane pytanie. Inwestycja w mieszkanie, aby przynosiła zyski, musi być bardzo dobrze przemyślana i zaplanowana. Pod uwagę trzeba wziąć wiele czynników, między innymi, związanych ze specyfiką miasta, w którym chcecie nabyć nieruchomość.
Eksperci podkreślają, że inwestycja w mieszkanie to bezpieczna lokata swoich oszczędności. Nawet w obliczu obecnych zawirowań związanych z epidemią koronawirusa. Zakup nieruchomości pod wynajem to inwestycja długoterminowa. Zyski i też pewne wydatki są rozłożone na lata. Można również – to także popularna opcja – kupić mieszkanie. Następnie je wyremontować i sprzedać drożej. Taka forma inwestycji ma swoich gorących zwolenników.
Z kolei popyt na mieszkania pod wynajem (zarówno krótkoterminowy, jak i tych na dłuższy czas) utrzymuje się niezmiennie na wysokim poziomie. To efekt wielu czynników. Najem jest popularną formą „zdobycia” miejsca do życia nie tylko wśród studentów. Chociaż to oni są największą grupą chętnych. Często również młode rodziny z dziećmi szukają mieszkania pod wynajem. Wielu inwestorów celuje właśnie w tę grupę. To wymaga między innymi wyboru odpowiedniej lokalizacji (atrakcyjnej z ich punktu widzenia) i samej nieruchomości.
Inwestycja w nieruchomość – jak szukać?
Po pierwsze najlepszym rozwiązaniem jest wybór miejscowości, którą znacie. Nie chodzi jedynie o specyfikę rynku nieruchomości. Dostęp do mieszkań używanych, a także rynku pierwotnego. Znajomość miasta jego zalet i słabych punktów to wiedza niezbędna z punku widzenia inwestora. Szczególną uwagę powinni na to zwrócić początkujący. Brak rozpoznania miasta to jeden z najczęściej popełnianych błędów. Właśnie przez inwestorów stawiających pierwsze kroki.
Szukając nieruchomości pod wynajem, musicie wziąć pod uwagę wiele kwestii. Związanych przede wszystkim z lokalizacją i samym mieszkaniem. Tym zajmiemy się za chwilę. Obecnie szukanie nieruchomości, która stanie się Waszą inwestycją, przeniosła się do internetu. To tutaj najszybciej można przejrzeć setki ogłoszeń (a tyle prawdopodobnie przyjdzie Wam przeczytać). Wiele wyszukiwarek mieszkań posiada „ułatwienia”, które pozwolą wybrać idealną nieruchomość. Mamy tutaj na myśli możliwość wyboru metrażu, piętra itd. Coraz częściej oprócz zdjęć lokalu, można zobaczyć trójwymiarową wizualizację. Ogłoszenia o sprzedaży mieszkania warto czytać bardzo uważnie. I oczywiście skonfrontować z rzeczywistością.
Cały proces szukania mieszkania pod inwestycję zwykle ogranicza się do wytypowania kilku pozycji z nawet kilkuset ogłoszeń a potem złożenie oferty (najczęściej kilku). Na końcu procesu pojawia się nieruchomość, która stanie się inwestycją.
Lokalizacja mieszkania pod wynajem – kluczowe czynniki
Wybór lokalizacji mieszkania pod wynajem przebiega w taki sam sposób, jak w sytuacji, gdy szuka się domu dla siebie. Z jedną istotną różnicą. Należy kierować się wymogami potencjalnych najemców. Oczywiście wszystkich indywidualnych potrzeb nie jesteście w stanie określić. Natomiast są pewne ogólne cechy lokalizacji, atrakcyjnych z punktu widzenia potencjalnych grup najemców. Przykładem będzie rodzice (przed trzydziestką) z małym dzieckiem.
O ile rodziny z większym stażem dużo chętniej wybierają przedmieścia, o tyle w tym wypadku dobrym rozwiązaniem może być lokalizacja o zaletach miejsca na granicy miasta, ale też jednocześnie z dobrym dostępem do centrum. W tym wypadku wiele też zależy od specyfiki miejscowości. Na przykład w Rzeszowie można bez trudu znaleźć takie lokalizacje. Jedną z nich jest Osiedle Paderewskiego Park.
Wróćmy do ogólnych wymogów rodziny z małym dzieckiem. W okolicy mieszkania, które będą oni wynajmować, musi znajdować się żłobek i przedszkola. Z punktu widzenia młodych rodziców ważne są także tereny rekreacyjne i place zabaw. To skala mikro, jeśli chodzi o lokalizację. Oczywiście szukając mieszkania, które będziecie chcieli wynająć rodzinie, trzeba też zwrócić uwagę na dostęp do sklepów spożywczych. Obecność kilku (większych i mniejszych) w najbliższej okolicy zwiększa atrakcyjność lokalizacji. Rodzice z dzieckiem ucieszą z obecności apteki i ośrodka zdrowia w niedalekiej odległości od mieszkania.
W skali makro idealnej lokalizacji z ich punktu widzenia bardzo ważne jest bezpieczeństwo. Rozumiane na kilka sposobów. Pierwszym z nich jest oczywiście bezpieczna okolica. Mamy tutaj na myśli brak zdarzeń o charakterze kryminalnym. Bezpieczna okolica to również sąsiedztwo. Na to jako inwestor też musicie zwrócić uwagę w czasie oglądania lokalizacji i samego mieszkania, które chcecie kupić, a następnie wynajmować.
Bezpieczeństwo to w końcu pewnego rodzaju „usprawnienia”. Te ostatnie znajdziecie przede wszystkim na nowoczesnych osiedlach. To między innymi monitoring. A także pewne elementy (na przykład progi zwalniające) poprawiające kulturę jazdy po osiedlowych ulicach. Ma to ogromny wpływ na bezpieczeństwo lokalizacji.
Jak powinno wyglądać mieszkanie pod wynajem?
To pytanie bardzo często pojawia się w kontekście innej kwestii. Chodzi o wybór rynku z jakiego kupuje się mieszkanie pod wynajem. Możliwości są dwie. To rynek pierwotny i wtórny. Oba mają swoich zwolenników. Inwestorzy wybierają rynek wtórny głównie ze względu na cenę i sporo lokalizacji do wyboru. Faktem jest, że starsze budownictwo ma wiele do zaoferowania, jeśli chodzi o umiejscowienie na mapie miasta. Podstawowa cena za mieszkanie może być faktycznie niewysoka.
Natomiast taki wybór niesie za sobą pewne ryzyko. Czyhające zwłaszcza na niedoświadczonych inwestorów. Mamy tutaj na myśli remont takiej nieruchomości. Niska cena może zwiastować spore wydatki na odświeżenie takiego lokalu. A dodatkowo może oznaczać też problemy ze stanem technicznym budynku. A to wpływ na standard.
I właśnie z tego powodu coraz osoby inwestujące w mieszkanie pod wynajem decydują się na rynek pierwotny. Po pierwsze przez wspominane wyżej usprawnienia dotyczące najbliższej lokalizacji. Ale rynek pierwotny to także wysoki standard mieszkań. A do tego ostatniego wagę przykładają wszystkie potencjalne grupy najemców. Właśnie za wysoki standard mieszkania są w stanie płacić więcej. Stałe koszty utrzymania nowej nieruchomości w sytuacji, w której będzie ona czasowo stała pusta są niższe, niż w przypadku rynku wtórnego. Mamy tutaj na myśli chociażby rachunki za prąd i ogrzewanie.
Jak powinno wyglądać mieszkania pod wynajem? Wysoki standard to nie tylko odpowiednio przygotowana aranżacja i dostępny w lokum sprzęt AGD. Warto również zwrócić uwagę na wykończenie mieszkania. Robienie tego ostatniego, po tak zwanych kosztach, może się bardzo szybko zemścić. Brakiem chętnym na najem. Jeśli zdecydowaliście się na inwestycje w mieszkaniu z rynku wtórnego przeznaczone do remontu, to musicie się do niego dobrze przygotować. To po pierwsze. Jeśli zamierzacie przeprowadzić go sami, przyda się Wam ten poradnik. Jeśli chodzi o materiały do wykończenia, to najlepszym rozwiązaniem jest wybór produktów dobrej jakości i trwałości. Nie muszą być one z najwyższej półki. Ważne, aby takiego remontu nie trzeba było zbyt często powtarzać.
Aranżacja mieszkania pod wynajem powinna być neutralna. Dzięki temu najemcy będą się w nim czuli dobrze, a na tym jako inwestorowi powinno Wam zależeć. Szczególną uwagę należy zwrócić łazienkę oraz kuchnię. Ważnym miejscem są również sypialnie. W tym pomieszczeniu również należy postawić na neutralny wygląd. Zajrzyjcie do naszego poradnika w którym radzimy jak kupić łóżko - najważniejszy mebel w sypialni. Nie Wy będziecie na nim spać, ale tak jak wspominaliśmy – zadbajcie o standard. Również w sypialni. To przyciągnie potencjalnych najemców. A Wam zapewni stały zysk.
Inwestycja w nieruchomość – kwestie formalne
Mimo, że zajmiemy się nimi na końcu, to są one, po pierwsze, niezwykle ważne. Po drugie znajomość formalności przydatna będzie od początku procesu inwestycji w mieszkanie. Dotyczą one między innymi kredytu. To częsta opcja w przypadku zakupu mieszkania celem wynajmu. Aby starać się i dostać kredyt, trzeba spełnić szereg wymogów. Istnieją pewne kryteria według których bank ocenia pożyczkobiorcę. Chodzi o zdolność kredytową.
Analiza ilościowa kredytobiorcy obejmuje:
-
uzyskiwane dochody,
-
miesięczne koszty utrzymania,
-
obecne zadłużenie.
Analiza jakościowa obejmuje
-
wiek, liczba osób na utrzymaniu, stan cywilny, status majątkowy, wykształcenie, staż pracy,
-
historia kredytowa.
Kolejne formalności z jakimi trzeba się zaznajomić to umowy: przedwstępna i rezerwacyjne. Zaczniemy od tej drugiej. Nie jest ona w żaden sposób unormowana przepisami (np. w ustawie deweloperskiej). Można ją zawrzeć w momencie, gdy jeszcze nie został przyznany Wam kredyt. To umowa podpisana z deweloperem, kiedy jesteście zdecydowani na konkretne mieszkanie. Zostaje ono dla Was zarezerwowane.
Umowę przedwstępną podpisuje się z deweloperem na wczesnym etapie budowy bloku czy osiedla. Załóżmy, że chcecie zainwestować w nowoczesne mieszkanie, które w najbliższej przyszłości zacznie przynosić zyski. To rozwiązane, które właśnie teraz – w 2021 roku – może być strzałem w dziesiątkę. Chodzi oczywiście o przeczekanie trwającej epidemii Koronawirusa. Wiele osób ta ostatnia powstrzymuje przed inwestycją w mieszkanie.
Wróćmy do umowy przedwstępnej. Jest ona dokonywana w postaci aktu notarialnego. Obie strony deklarują, że w przyszłości dokonają umowy sprzedaży. Osoba kupująca nieruchomość (w tym wypadku inwestor) wpłaca zaliczkę lub zadatek. Ma to miejsce przy zawieraniu umowy przedwstępnej lub po. Zajrzyjcie koniecznie do naszego poradnika w którym szerzej opisujemy formalności dotyczące nabycia nieruchomości.
To najważniejsze kwestie związane z inwestycją w mieszkaniu pod wynajem. Dzięki ich dopilnowaniu będziecie mogli cieszyć się z zysków i ograniczycie niepotrzebne koszty.
