 A.jpg)
Zdecydowaliście się na taki rodzaj inwestycji w nieruchomość. Daje on możliwość dużego i stabilnego zysku. Trzeba mieć jednak na uwadze kilka spraw. Czego unikać przy zakupie mieszkania pod wynajem? Praktyczne wskazówki znajdziecie poniżej.
Zakup mieszkania pod wynajem - brak rozeznania rynku
To jeden z poważniejszych błędów jaki można popełnić. Ma on wpływ na całą inwestycję w nieruchomość pod wynajem. Najmniejszym wymiarem kary będzie puste mieszkanie stojące i generujące jedynie wydatki związane z bieżącymi opłatami. Dużo większym problemem – wynikającym z braku rozeznania rynku nieruchomości w danym mieście – może być sprzedaż takiego lokalu. Lub chociażby uzyskanie ceny zbliżonej do tego, ile wydaliście na tę inwestycję.
Rozeznanie rynku można rozumieć na kilku poziomach. Na początek znajomość miasta. Początkującym inwestorom odradza się zakupu mieszkania pod wynajem w miejscowości, której nie znają. Tak naprawdę niezależnie od tego, czy jest to mniejsze miasto, czy duża stolica województwa (Wrocław, Łódź, Warszawa) brak odpowiedniego rozeznania może skończyć się nietrafionym zakupem mieszkania i problemem z jego sprzedażą. Jeśli dopiero zaczynacie swoją przygodę z inwestowaniem w nieruchomości najlepiej wybrać miejscowość rodziną. A jeśli nie jest ona odpowiednio duża, to położony w bliskiej odległości większy ośrodek miejski.
Po pierwsze ten ostatni zwykle zna się lepiej. Jeśli nie będzie je łatwiej poznać. Zdobyć informację na temat specyfiki miasta, tego jak wygląda rynek nieruchomości, a także czy wynajem długoterminowy ma w tym rację bytu. To właściwie podstawa udanej inwestycji. Mamy na myśli wiedzę. Również na temat samego procesu.
Nieodpowiednia lokalizacja mieszkania pod wynajem
Ten błąd również można rozpatrywać na kilka sposobów. Po pierwsze nieodpowiednia lokalizacja oznacza niedostosowanie jej do potencjalnej grupy najemców. Najbardziej jaskrawym przykładem takiej sytuacji będzie zakup mieszkania na przedmieściach celem wynajmowania go studentom. Przy założeniu, że obok niego nie znajduje się uczelnia. Mieszkanie na przedmieściach bardziej zainteresuje inną grupę potencjalnych najemców – rodziny z dziećmi.
Nieodpowiednią lokalizację nieruchomości pod wynajem można także rozumieć jako miejsce pozbawione istotnych z punktu widzenia codziennego życia punktów. Mamy tutaj na myśli między innymi dostęp do sklepów z żywnością. Im jest więcej w okolicy (i w różnym metrażu), tym lepiej. Kolejnym punktem podnoszącym jakość lokalizacji jest obecność terenów rekreacyjnych i zielonych. I to element ważny w zasadzie dla każdej grupy potencjalnych najemców. Ośrodek zdrowia i apteka także podnosząc atrakcyjność lokalizacji. Warto również zwrócić uwagę na infrastrukturę drogową i dostęp do transportu miejskiego.
Nieodpowiednia lokalizacja w końcu to taka w przypadku której trudno mówić o wysokim poziomie bezpieczeństwa i komfortu życia. Za najlepszy przykład posłuży tutaj nieruchomość położona niedaleko głośnego zakładu pracy lub generującego nieprzyjemne zapachy. Trudno będzie znaleźć chętnych najemców na mieszkanie w takiej okolicy. A już na pewno ciężko będzie czerpać z niego stały i wysoki dochód.
Zakup mieszkania z rynku wtórnego bez jego sprawdzenia
Tego należy unikać nie tylko jako inwestor. Zakup mieszkania z rynku wtórnego bez jego sprawdzenia – i to na kilku poziomach – to bardzo poważny błąd. Czym to grozi? Po pierwsze, jeśli pobieżnie sprawdzicie jego stan techniczny, to istnieje spore ryzyko dodatkowego kosztu. Starsze budownictwo często kusi okazyjnymi cenami. Niestety kryć się za tym może kilka przykrych niespodzianek. Jedną – możliwe, że bardzo kosztowną – będzie generalny remont jak przyjdzie Wam wykonać. Zanim Wasza inwestycja stanie się gotowa do zarabiania poprzez jej wynajem. Brak wiedzy na temat oceny stanu danego mieszkania, a mimo tego podjęcie się tej ostatniej, może się skończyć źle.
Dlatego – jak mantrę – powtarzam lepiej w takiej sytuacji wynająć firmę, która zrobi to za Was. Owszem to koszt, ale chroni to przed wydaniem dużej większej gotówki na odświeżenie takiego mieszkania. Doprowadzeniem go do takiego stanu, aby stał się atrakcyjnym miejscem dla najemców.
Przy inwestycji w mieszkanie z rynku wtórnego niezbędnym elementem całego procesu jest lektura księgi wieczystej. Znajdziecie w niej wiele cennych z punktu widzenia bezpieczeństwa Was jako nabywcy. Księga wieczysta zawiera między innymi informacje o tym kto jest właścicielem danej nieruchomości, a także tego, czy praw nie posiada do niej osoba trzecia. Informacje o ograniczonych prawach rzeczowych znajdują się w przedostatnim dziale Księgi wieczystej. Z kolei ostatni – czwarty – zawiera informacje na temat hipoteki. Kupując mieszkania z rynku wtórnego powinniście również uzyskać informacje na temat jego ewentualnego zadłużenia wobec spółdzielni, czy też nieopłaconych rachunków.
„Chłodna” głowa przy zakupie mieszkania pod wynajem
Tego akurat należy się trzymać. Fakt – większość zakupów dokonujemy przy udziale emocji. Nieważne czy dotyczy to ubrań, czy chociażby samochodu. W przypadku inwestycji w nieruchomość chłodna kalkulacja będzie najlepszym doradcą. Jednocześnie pozwala w dużym stopniu uniknąć bolesnej finansowo wpadki.
I ta chłodna głowa powinna Wam towarzyszyć na każdym etapie procesu zwanego inwestycją w nieruchomość. Na początek wspominane miasto w którym kupicie mieszkanie celem jego wynajmowania. Duże ośrodki takie jak Kraków kuszą ogromną liczbą możliwości. I to zarówno w kontekście wyboru nieruchomości, jak i potencjalnych najemców. Warto jednak zastanowić się nad własnym doświadczeniem. Czy sprawdzicie się wśród tak dużej konkurencji? A może dobrym pomysłem będzie miasto w którym nie ma ona aż takiego natężenia? Rzeszów – miasto zdecydowanie mniejsze niż Kraków – ma ogromne możliwości w kontekście wynajmu mieszkań. Kilka ośrodków akademickich, kilkadziesiąt tysięcy studentów, duży rynek pracy i naturalne miejsce – stolica województwa – do którego ściągają ludzie z całego regionu. Jednocześnie jest to idealny wybór dla początkującego inwestora.
Kolejna sprawa przy której należy się kierować chłodną głową to wybór lokalizacji. To co na pierwszy rzut oka może być idealnym miejscem przy bliższej lustracji już takim nie będzie. Dokładne metodyczne zbadanie najbliższej okolicy pozwoli Wam wybrać najbardziej atrakcyjną lokalizację z punktu widzenia najemców. W taki sposób łatwiej również znaleźć miejsce idealne jednocześnie dla studentów i osób pracujących. A więc dwóch największych grup potencjalnych najemców.
Na koniec wybór samego mieszkania. O chłodnej głowie wspomnieliśmy już przy okazji sprawdzania stanu nieruchomości z rynku wtórnego. Ale w przypadku nowego mieszkania powinniście kilka rzeczy sprawdzić. Po pierwsze deweloper. O ile w ostatnich latach znacząco podniesiono bezpieczeństwo nabywcy mieszkań z rynku pierwotnego (między innymi dzięki tak zwanej ustawy deweloperskiej), to zanim zainwestujecie, powinniście zdobyć jak najwięcej informacji o tym, kto jest odpowiedzialny za realizację.
Wspominana wyżej ustawa deweloperska w dużym stopniu ułatwia proces weryfikacji. Przede wszystkim sama firma jest zobowiązana do przedstawienia Wam szeregu ważnych rzeczy – zawarte będą one między innymi w prospekcie informacyjnym – na swój temat i całego przedsięwzięcia. Kolejna sprawa to środki jakie deweloper podejmuje dla ochrony. To między innymi rachunek powierniczy na którym znajdują się Wasze pieniądze do momentu zakończenia budowy mieszkania. To także gwarancje bankowe.
Czy wybór rynku pierwotnego na inwestycję w nieruchomość pod wynajem jest dobrym pomysłem? Przyglądając się trendom związanych z wyborem mieszkania, wysokim standardem i atrakcyjną lokalizacją można stwierdzić, że jak najbardziej. Najemcy coraz częściej wybierają nieruchomości z rynku pierwotnego. Skuszeni nie tylko nowością takiego mieszkania, ale również jego wysokim standardem. Są przy tym w stanie zapłacić więcej za najem.
Jeśli jesteście zainteresowani inwestycją w nieruchomość pod wynajem w Rzeszowie, zapraszamy do kontaktu z Nami. Jesteśmy również dostępni w naszym biurze – ul. Warszawska 18. Od poniedziałku do piątku. W godzinach 8-17.
