To pytanie, które zadaje sobie wielu młodych ludzi, rozpoczynających nowy etap w swoim życiu. W jaki sposób można bezpiecznie kupić mieszkanie? O czym warto wiedzieć zanim zdecydujecie się podpisać umowę o transakcji? Na te pytania odpowiedzi znajdzie w naszym poradniku.
Bezpieczny zakup mieszkania – jakie są możliwości?
Chodzi tutaj o specyfikę runku nieruchomości. Tego jakie daje Wam możliwości, ale też pułapek, które mogą się pojawić W kontekście zagrożeń związanych z kupnem mieszkania zwykle wymienia się rynek wtórny. I też w większym stopniu zajmiemy się właśnie nim. Rynek pierwotny w ostatnich latach stał się dla niego bezpieczną alternatywą. Przede wszystkim ze względu na prawo, które w ogromnym stopniu chroni nabywcę nieruchomości. Kolejnym czynnikiem jest ogromne ożywienie na rynku pierwotnym trwające od wielu lat.
Możliwości te mają swoje zalety i wady z perspektywy osób, które się na nie decydują. Warto tutaj zauważyć, że rynek nieruchomości w Polsce zmienia się. I tutaj za przykład posłuży kwestia lokalizacji. Jeszcze dekadę temu rynek pierwotny był pod tym względem mocno ograniczony. Przede wszystkim budował się na przedmieściach. Obecnie nowoczesne osiedla można znaleźć w centrum miasta lub w jego bezpośrednim sąsiedztwie. Znacząco zwiększyły się możliwości, jeśli chodzi właśnie o wybór lokalizacji.
Co trzeba wiedzieć przed zakupem mieszkania?
To naprawdę sporo rzeczy, zwłaszcza w przypadku rynku wtórnego. Natomiast jest to wiedza niezbędna, jeśli zakup mieszkania ma być bezpieczny. Koniecznym elementem całego procesu jest lektura księgi wieczystej. W przypadku rynku pierwotnego ten dokument jest obowiązkowy dla każdej nieruchomości.
Co znajduje się w księdze wieczystej? Po pierwsze – podstawowe informacje na temat danej nieruchomości. Bardzo ważnym z Waszego punktu widzenie jest dział IV. Zawiera on informacje na temat ustanowionych hipotek. Co istotne nie musi to być tylko jedna forma takiego zabezpieczenia. W pewnym skrócie nieruchomość może być obciążona więcej niż jedną hipoteką. To oczywiście powinno być przez Was sprawdzone, zanim zdecydujecie się na zakup takiego mieszkania.
Załóżmy, że nieruchomość, którą chcecie kupić jest obciążona jedną hipoteką. Po pierwsze powinniście uzyskać zaświadczenie od banku o tym, iż w momencie spłaty tej ostatniej, zostanie ona wykreślona. W największym skrócie, jeśli kupujecie mieszkanie na którym jest ustanowiona hipoteka, najpierw pieniądze są przekazywane na jej pokrycie. Kwota, która pozostanie jest przeznaczona dla osoby sprzedającej.
W księdze wieczystej będą się także znajdować informacje o ewentualnym postępowaniu komorniczym. Należy ich szukać w dziale III. To będzie numer sprawy, a także nazwa kancelarii, które je prowadzi. Jak jest postępowanie w takiej sytuacji? Zostaje podana informacja na temat należności, jaka jest do spłacenia, a także rachunek na który należy wykonać przelew. W momencie kiedy ta czynność zostanie wykonana i potwierdzona, komornik orzeknie o zakończeniu postępowania komorniczego.
Umowa przedwstępna przed zakupem mieszkania
Zacznijmy od rynku wtórnego. Po pierwsze, trzeba mieć świadomość, że taka umowa może być zawarta w dwóch formach. Pierwsza nosi nazwę „zwykłej”. Może być ona z zadatkiem lub zaliczką. Co istotne w tym wypadku nie istnieje obowiązek informowania na temat wspomnianego wyżej postępowania komorniczego. Drugi typ to przedwstępna umowa notarialna. I w tym wypadku już na tym etapie całego procesu, jako kupujący macie prawo do ujawnienia roszczeń tego typu.
Jak to wygląda w przypadku rynku pierwotnego? Umowę przedwstępną polski kodeks cywilny traktuje jako formę zobowiązania się jednej lub dwóch stron do zawarcia w dalszym terminie umowy zakupu mieszkania. Jedna bardzo ważna sprawa. W umowie przedwstępnej muszą znaleźć się wszystkie elementy, które będą obecne w drugim dokumencie o sprzedaży nieruchomości. Co ważne mogą w niej być dodatkowe zapisy. Na przykład z Waszej strony. Jeśli nie zostaną one spełnione, to przysługuje prawo do odstąpienia od umowy.
Zalecane jest podpisywanie dokumentu przedwstępnego w formacie aktu notarialnego. To krok, który zwiększa bezpieczeństwo związane z zakupem mieszkania. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego pozwala wpisać do księgi wieczystej roszczenia o przeniesieniu własności nieruchomości.
Co jeszcze powinniście o niej wiedzieć? Umowa przedwstępna musi zawierać pewne konkretne elementy. Po pierwsze to co jest jej przedmiotem. To informacje na temat stanu prawnego danej inwestycji (numer działki, jej właściciel itd.). Konieczne jest też potwierdzenie, że deweloper posiada pozwolenie na budowę. W umowie przedwstępnej znajduje się jeszcze jeden zapis, który ma ogromny wpływ na bezpieczeństwo zakupu mieszkania. Deweloper zobowiązuje się do terminowego ukończenia realizacji, jak również opłacenia kar za ewentualne opóźnienia. Wy jak przyszły właściciel możecie dać sobie w tej części umowy prawo do odstąpienia od zakupu.
Na koniec jeszcze kwestia ceny. W umowie przedwstępnej powinna być ona wyrażona kwotą brutto. I co najważniejsze dotyczyć mieszkania i pomieszczeń przynależnych (takich jak komórka lokatorska). Koniecznie też powinniście określić harmonogram płatności.
Jeśli szukacie mieszkania z rynku pierwotnego na terenie Rzeszowa, zapraszamy do kontaktu z Nami. Jesteśmy także dostępni w biurze przy ulicy Warszawskiej 18 (budynek Skyres).
