Na co zwrócić szczególną uwagę? Jak bardzo trzeba wejść w skórę potencjalnych najemców? Czy lepiej wybrać rynek pierwotny czy jednak wtórny? I w końcu - jak kupić mieszkanie pod wynajem? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziecie w poniższym poradniku.
Jak kupić mieszkanie pod wynajem – najważniejsza zasada
Jeśli dopiero zaczynacie swoją przygodę jako inwestor, to koniecznie musisz poznać tę zasadę. A brzmi ona: jeśli chcesz kupić pierwsze mieszkanie pod wynajem, zrób to w mieście, które znasz. Wiedza dotycząca rynku nieruchomości, ale też pewnej specyfiki miejscowości, osiedla itd. pozwoli Wam między innymi uniknąć kosztownej wpadki w postaci kupna mieszkania, którego nikt nie będzie chciał wynająć.
Kolejna kwestia to rentowność takiej inwestycji. Jest ona zależna od co najmniej kilku czynników. Jednym z nich jest miasto w którym kupicie mieszkanie pod wynajem. W tym kontekście warto rozważyć Rzeszów. Stolica Podkarpacia ma wiele zalet z punktu widzenia mieszkańców. Inwestorów z kolei powinno zainteresować to, że Rzeszów przyciąga sporą grupę młodych ludzi. Nie tylko studentów, ale i osoby rozpoczynające swoją zawodową karierę. To efekt między innymi obecności Doliny Lotniczej w stolicy województwa podkarpackiego.
Są też inwestorzy wybierający mniejsze miejscowości (takie do kilkudziesięciu tysięcy mieszkańców). Nie polecamy takiego rozwiązania, jeśli pierwszy raz lokujecie w ten sposób swoje oszczędności. Wyjątkiem jest sytuacja w której sami mieszkacie w tej miejscowości i doskonale znacie rynek nieruchomości, a przede wszystkim perspektywy związane z najmem. W takich miejscowościach raczej trudno o studentów. Nawet jeśli jest uczelnia to nierzadko działa ona jedynie w trybie zaocznym.
Duży zakład pracy w takim miasteczku, albo rozbudowana strefa ekonomiczna jest dobrym prognostykiem z punktu widzenia osoby chcącej zainwestować pieniądze w mieszkanie pod wynajem. Natomiast warto dokładnie przyjrzeć się specyfice takiej miejscowości.
Kupno mieszkania na wynajem – lokalizacja
To ona jest uznawana za najważniejszy parametr nieruchomości. Odpowiednia lokalizacja będzie przyciągać najemców. Jeśli nie dopatrzycie tego aspektu procesu kupna mieszkania pod wynajem możecie mieć spory problem ze znalezieniem chętnym, a nawet odsprzedania nieruchomości.
W jaki sposób wybrać idealną lokalizację? Jednego i sprawdzonego przepisu nie ma. To co na przykład sprawdzi się w Rzeszowie nie będzie miało racji bytu w Warszawie czy Poznaniu. Pierwszą kwestią nad jaką musicie się zastanowić, to jaki to ma być rodzaj najmu. Można zdecydować się na:
-
Krótkoterminowy – popularne w ostatnim czasie wynajmowanie mieszkań na kilka dni. Coś w rodzaju hostelu, ale najczęściej z dużo lepszymi warunkami. Są popularne serwisy, które taki proces ułatwiają. Natomiast w kontekście takiej formy najmu, warto mieć świadomość, że jest ona obecnie poddana pod dyskusję (w kontekście tzw. psucia rynku hotelarskiego) szczególnie w dużych ośrodkach turystycznych.
-
Długoterminowy – ten - nazwijmy go – klasyczny. W tym wypadku wynajem najczęściej trwa co najmniej pół roku (oczywiście może być krótszy, jeśli na przykład dojdzie do problemów z najemcami). Takie rozwiązanie jest zdecydowanie bardziej wygodne, niż to zaprezentowane wyżej. Między innymi dlatego, że możecie monitorować swoją inwestycję z odległości. Nie trzeba jej codziennie odwiedzać. Taka forma najmu gwarantuje również regularny zysk wynikający z comiesięcznej opłaty uiszczanej przez osoby mieszkające w Waszej inwestycji.
Załóżmy, że decydujecie się na tę drugą opcję. W kontekście wyboru lokalizacji pojawia się kolejna kwestia. Kto ma być najemcą? Najchętniej na taką formę mieszkania decydują się trzy grupy. To studenci (najliczniejsza), osoby rozpoczynające dorosłe życie i rodzice z dziećmi. Każda z tych grup ma pewne wymagania, również co do lokalizacji.
Skupmy się na studentach. To grupa, która bardzo chętnie wybiera miejsca położone niedaleko uczelni. Jeśli więc uda się Wam kupić w mieszkanie w takiej okolicy, możecie liczyć na zyski z najmu. Świetnie w przypadku żaków sprawdza się też centrum jako lokalizacja. Blisko do pubów i ośrodków kultury. W tym wypadku jednak trzeba zwrócić uwagę na kwestię infrastruktury drogowej i transport publiczny.
Rodzina z dziećmi z kolei wybierze miejsce oddalone od centrum. Blisko terenów rekreacyjnych i zielonych. Bezpieczne i spokojne. W Rzeszowie jednym z takich osiedli są Tarasy nad Zalewem. Jeśli decydujecie się na wynajem długoterminowy rodzinom z dziećmi musicie zwrócić uwagę na bezpieczeństwo lokalizacji.
Mieszkanie pod wynajem – atrakcyjna okolica
Mamy tutaj na myśli nie tylko wspominane tereny rekreacyjne. W tym wypadku koncepcja jest identyczna jak przy kupowaniu mieszkania dla siebie. W najbliższej okolicy powinny się znajdować miejsca potrzebne w codziennym życiu. Chodzi tutaj oczywiście o sklepy spożywcze. Im więcej, tym bardziej atrakcyjna lokalizacja. Dostępność do apteki i ośrodka zdrowia również podnosi tę ostatnią. Zwłaszcza z punktu widzenia rodziców z małym dzieckiem. Ci ostatni ucieszą się też z obecności żłobka i przedszkola w najbliższej okolicy.
Na atrakcyjność lokalizacji mieszkania pod wynajem wpływa również…cisza. Obecność w najbliższej okolicy głośnego zakładu pracy, albo dworca PKP raczej nie będzie zaletą z punktu widzenia najemców. Ewentualnie, jeśli celujecie w studentów, a mieszkanie będzie nowe (lub odnowione), to nie będą one aż takim wielkim minusem. Nie traktujecie natomiast żaków jakie najemców godzących się na wszystko. O czym poniżej.
Jak powinno wyglądać mieszkanie na wynajem?
I to nie tylko w kontekście studentów. Natomiast warto mieć świadomość, że minęły już czas kiedy to studenci brali „cokolwiek”, byle na głowę nie padało. Coraz częściej studenci wybierają droższe, ale nowe mieszkanie w atrakcyjnych lokalizacjach. Stąd zasadne jest pytanie, które często pojawia się w kontekście inwestycji w nieruchomość pod wynajem: rynek pierwotny czy wtórny? Oba te rozwiązania mają swoje zalety. Również w kontekście inwestycji. Czy też lepiej napisać: z punktu widzenia i oczekiwań osoby chcącej kupić mieszkania. Są inwestorzy, którzy wybierają rynek wtórny, godząc się między innymi na potrzebę remontu nieruchomości. Spora grupa osób decyduje się na nowoczesne osiedla. Mając przede wszystkim na uwadze wysoki standard mieszkania pod wynajem.
Jak więc powinna wyglądać nieruchomość? Postawcie się na chwilę w roli osób, które będą w niej mieszkać. Wolicie nowe mieszkanie? Wybierzcie rynek pierwotny. Znajdziecie chętnych na taką nieruchomość. Możecie zdecydować się na rynek wtórny i włożyć pieniądze w remont. W takim jednak wypadku – znowu wchodząc „w buty” najemcy – odświeżcie je w taki sposób, abyście sami chcieli w nim zamieszkać. Jak wspomnieliśmy nawet studenci podnieśli swoje wymagania co do standardu. Lepiej więc nie przeprowadzać remontu po tak zwanych kosztach.
Aranżacja mieszkania pod wynajem
W tym wypadku obowiązują dokładnie te same zasady co w sytuacji w której urządzacie wnętrza dla siebie. Ma być funkcjonalnie, praktycznie i bezpieczne. Na ten ostatni aspekt szczególną uwagę zwróćcie w przypadku aranżacji mieszkania dla rodziny z małym dzieckiem.
Kolejna zasada jaką należy się kierować brzmi: nigdy nie urządzajcie lokalu pod wynajem zgodnie z własną wizją. Takie mieszkanie lepiej zaaranżować w sposób neutralny. Pamiętajcie, że pojawi się w nim spore grono potencjalnych najemców. Może się okazać, że nie znajdzie się nikt, kto podzieli Waszą miłość do aranżacji w pudrowym różu. Wybór neutralnego stylu jakim jest na przykład skandynawski będzie lepszym rozwiązaniem.
Nie traktujecie mieszkania pod wynajem jako miejsca na swoistego rodzaju muzeum własnej rodziny. Pamiątki po rodzicach i dziadkach nie są dobrym pomysłem. Podobnie zresztą jak meble. W tym wypadku lepiej postawić na nowe lub kilkuletnie. Liczy się komfort mieszkańców. A jeśli nie macie pomysłu jak stworzyć przyjazną przestrzeń, zajrzyjcie do naszego poradnika „Jak zaaranżować mieszkanie pod wynajem?”. Znajdziecie tam wiele praktycznych porad.
Tworząc wystrój takiego mieszkania koniecznie trzeba zwrócić uwagę na dwa pomieszczenia. Mamy na myśli kuchnię i łazienkę. To właśnie ich standard bardzo często decyduje o najmie. Nie mówimy, że musicie wydawać ogromne sumy na sprzęt, który znajdzie się w kuchni. Wystarczy taki, który nie będzie straszył swoim wyglądem a przede wszystkim wiekiem. W przypadku rodziny z dzieckiem niezwykle istotne jest również bezpieczeństwo. To na przykład piekarnik z systemem tzw. zimnych drzwiczek.
Studenci z kolei ucieszą z rzeczy, które podnoszą wygodę korzystania z kuchni. To może być na przykład zmywarka. Ekspres do kawy w studenckiej kuchni również znajdzie zastosowanie. I oczywiście niezastąpiona mikrofala.
W łazience mieszkania pod wynajem lepiej będzie postawić na prysznic niż wannę. Jest on po prostu bardziej funkcjonalny. No i oczywiście zajmuje mniej miejsca. Co w przypadku kilku najemców ma niebagatelne znaczenie. Odrębną kwestią jest zakup pralki. Bez niej się nie obędzie – to oczywiste. Ale jaki model pralki kupić? Jaka wielkość będzie idealna dla jednej osoby. A co jeśli najemców jest na przykład 4? O tym przeczytacie w naszym poradniku.
Czy warto inwestować w mieszkanie pod wynajem w 2021 roku?
W pytaniu tym kryje się oczywiście obawa związana z wciąż trwającą pandemią Koronawirusa. Na pewno warte głębszego przemyślenia jest w tym momencie inwestowanie w wynajem krótkoterminowy. Turystyka jest praktycznie zamrożona i ciężko stwierdzić, czy w najbliższym czasie będzie się taka forma udostępniania nieruchomości opłacać.
W przypadku inwestycji w mieszkanie pod wynajem długoterminowy w 2021 odpowiedź brzmi: tak warto. Po pierwsze dlatego, że inwestycja w taką nieruchomość nie jest na parę miesięcy czy rok. Taka forma lokaty swoich oszczędności ma przynosić zyski przez długi czas. Owszem w tym momencie są pewne wahania na rynku najmu w związku z największą grupą chętnych, czyli studentami, ale to minie. I w taki sposób należy spojrzeć na swoją inwestycję.
