To jedna z najpopularniejszych form zarabiania na nieruchomościach. Inwestycja w mieszkanie pod wynajem długoterminowy wymaga pewnej wiedzy. Wiele cennych porad znajdziecie w poniższym poradniku. Zarówno dotyczących wyboru nieruchomości, lokalizacji i stanu samego lokalu.
Inwestycja w mieszkanie pod wynajem długoterminowy - jakie miasto wybrać?
To pierwsza kwestia jaką powinniście się zająć. Odpowiedź na to pytanie jest dość prosta. W przypadku najmu długoterminowego zdecydowanie lepiej sprawdzają się duże miasta, najlepiej stolice województw. To właśnie one są naturalnym miejscem do którego ściągają mieszkańcy regionu. Zarówno osoby przyjeżdżające do stolicy województwa za pracą, jak i studenci. A to dwie największe grupy potencjalnych najemców.
Miasto, które wybierzecie, trzeba będzie dobrze poznać. Zarówno pod kątem jego specyfiki, rynku nieruchomości, lokalizacji atrakcyjnych osiedli i konkurencji. Mamy tutaj na myśli wynajmowanie mieszkań. Jak duży jest rynek, czy liczba potencjalnych najemców przerasta jego możliwości. To z kolei oznacza, że jest miejsce dla nowego inwestora.
Wartością dodaną będzie sytuacja w której dobrze znacie miasto w którym chcecie kupić mieszkanie pod wynajem. Początkującym inwestorom zaleca się taki właśnie wybór. W takiej sytuacji zyskujecie nie tylko większe możliwości co do wyboru atrakcyjnej lokalizacji. Zwiększacie również bezpieczeństwo Waszej inwestycji.
Kto najczęściej wynajmuje mieszkania – krótka charakterystyka
Wspomnieliśmy już o dwóch największych grupach potencjalnych najemców, czyli o studentach i osobach pracujących. Jest jeszcze jedna grupa. To rodzina z małymi dziećmi. Można powiedzieć, że ta trzecia grupa rośnie w ostatnich latach w siłę. Coraz więcej rodzin decyduje się właśnie na najem.
1. Studenci – to szczególnie w miastach wojewódzkich największa grupa najemców. Jednocześnie taka, która jest w stanie iść na pewne ustępstwa. Mamy tutaj na myśli między innymi stan mieszkania i lokalizację. Z pewnym „ale”. Jeśli wydaje się Wam, że zgodzą się oni mieszkać w starej niewyremontowanej nieruchomości, a do tego położonej w miejscu z którego trudno się gdziekolwiek dostać, to możecie zapomnieć o zyskach. Również w przypadku studentów trzeba zwrócić uwagę na wybór odpowiedniej lokalizacji. Kończąc tę krótką charakterystykę trzeba jeszcze dodać, że grupa ta jest jednocześnie najmniej przywiązana do miejsca. To może oznaczać często wymianę najemców.
2. Osoby pracujące – to zarówno młodzi ludzie, którzy przyjeżdżają do dużego miasta po to by rozpocząć swoje zawodowe, jak i tacy, którzy działają na rynku od kilkunastu lat. Obie grupy łączy chęć wynajmowania mieszkania przez dłuższy czas. Mamy tutaj na myśli nawet kilka lat. To jednocześnie grupa, która zazwyczaj dba o samo mieszkanie (oczywiście mogą zdarzać się wyjątki), ale też ma spore wymagania co do jego stanu. Takie osoby bardzo chętnie wynajmują nieruchomości z rynku pierwotnego. Plusem będzie lokalizacja w niedalekiej odległości od miejsca pracy.
3. Rodzina z dziećmi – charakterystykę tej grupy zaczniemy od tego, że jest ona zdecydowanie najbardziej wymagająca. Po pierwsze – stan samego mieszkania. Zważywszy na obecność dziecka istotne jest bezpieczeństwo. A więc chociażby materiały jakie zostały użyte do jego wykończenia. Czy na przykład farby, którymi pomalowane ściany nie zagrażają zdrowiu. Równie istotne jest przygotowanie odpowiedniej aranżacji – bezpiecznej i jednocześnie funkcjonalnej. Jaka jest najchętniej wybierana lokalizacja przez rodziny? Bez wątpienia największą popularnością cieszą się przedmieścia. Ale rodziny wynajmujące mieszkanie często wybierają też lokalizację blisko centrum, a jednocześnie bezpieczną i cichą. Większą popularnością wśród tej grupy cieszą się nowoczesne mieszkania z rynku pierwotnego.
Jak wybrać atrakcyjną lokalizację pod wynajem?
Na początek zastanówcie się na którą z grup najemców chcecie się zdecydować. Oczywiście można znaleźć lokalizacje atrakcyjną dla każdej z nich. W takiej sytuacji Wasza inwestycja zyskuje na rentowności. Natomiast musicie mieć świadomość, że znalezienie takiego miejsca, będzie wymagało poświecenia dużej ilości czasu. Cena mieszkania w takiej lokalizacji może być wysoka.
Przeglądając ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości powinniście siedzieć z mapą i sprawdzać jak wygląda najbliższa, ale też i dalsza okolica. Oczywiście nie obędzie się też bez odwiedzin. Natomiast nie trzeba tego robić dla każdego przeglądanego ogłoszenia. Zresztą przygotujcie się na to, że przyjdzie ich Wam zobaczyć naprawdę dużo. Z tej sporej grupy zwykle wybiera się kilka. I to właśnie w ich przypadku odwiedzicie lokalizację. Na co trzeba zwrócić szczególną uwagę?
W najbliższej okolicy mieszkania powinny się znajdować:
-
sklepy z produktami codziennego użytku,
-
ośrodek zdrowia,
-
apteka
-
tereny zielone i rekreacyjne,
-
jednostki oświatowe (przedszkole, szkoła, uczelnia)
-
parking.
To te najważniejsze kwestie z punktu widzenia wszystkich grup potencjalnych najemców. Oglądając najbliższą okolicę Waszej – być może przyszłej – inwestycji zwróćcie też uwagę na to, jak wygląda ona pod kątem bezpieczeństwa i porządku. W tym pierwszym wypadku mamy na myśli między innymi obecność progów zwalniających, ale też i monitoring. To czy nie ma miejsc w których odbywają się po nocach imprezy pod gołym niebem. To tylko kilka przykładów na które trzeba będzie zwrócić uwagę. Czystość najbliższej okolicy to wartość dodana lokalizacji. I temu też warto się przyjrzeć.
Dwie podstawowe lokalizacje to centrum i przedmieścia. Z punktu widzenia poszczególnych grup najemców mają one swoje zalety i wady. Przykładowo – rodzina z dzieckiem raczej unika osiedli położonych blisko serca miasta. Studenci – przeciwnie.
Warto tutaj zwrócić uwagę na pewną tendencję, która wyodrębniła się kilka lat temu. Coraz więcej osiedli powstaje w lokalizacjach łączących zalety obu wyżej wymienionych. Wiele w tej materii zależy od specyfiki miasta. I tutaj za przykład posłuży Rzeszów. Wiele nowoczesnych osiedli powstaje w miejscach z których łatwo dostać się do centrum, a jednocześnie są one spokojne i bezpieczne. Jedną z takich lokalizacji jest osiedle Tarasy nad Zalewem.
I jeszcze jeden aspekt na który musicie zwrócić uwagę. To bardzo ważne w kontekście wynajmowania mieszkania. Łatwy dostęp do transportu publicznego. To ważne nie tylko z perspektywy studentów. Chociaż to właśnie ta grupa będzie na to zwracać szczególną uwagę. Jeśli decydujecie się w zainwestowanie w mieszkanie pod wynajem w centrum ma to jeszcze większe znaczenie.
Z kolei wśród osób pracujących dużą popularnością cieszą się osiedla znajdującej niedaleko miejsca w którym wykonują swoje zadania. I znowu za przykład posłuży nam Rzeszów. Wokół stolicy Podkarpacia znajdują się strefy ekonomiczne. Firmy, które się nich znajdują, wciąż poszukują nowych pracowników. Z punktu widzenia inwestora – to ogromna liczba potencjalnych najemców. Osiedlem położonym w niedalekiej odległości do wspomnianych stref jest Bella Dolina.
Jak powinno wyglądać mieszkanie pod wynajem?
Na to pytanie częściowo już odpowiedzieliśmy powyżej. Nie chodzi nam teraz o samą aranżację – wciąż jesteśmy na etapie szukania nieruchomości w którą być może zainwestujecie. Celem jej wynajmowania. Zapomnijcie o kupowaniu mieszkań do generalnego remontu. Taniego, ale z groźbą ogromnych wydatków na doprowadzenie go do stanu w którym ktoś zechce w nim zamieszkać. Nawet wspominany studenci od lat zaczęli doceniać wysoki standard wykończenia nieruchomości. Dużym powodzeniem wśród inwestorów cieszą się nowoczesne osiedla z rynku pierwotnego.
Kolejny aspekt to wielkość takiego mieszkania. To już zależy od Waszego pomysłu na inwestycję. Jeśli na przykład chcecie się skupić na najmie długoterminowym osobom pracujących, to wybór może paść na kawalerkę. Jeśli ma być to kilko studentów – co oczywiste – przyda się większy metrażowo lokal.
Czy istotne jest piętro na którym znajduje się mieszkanie? Przykładowo dla osoby pracującej przyjemnym dodatkiem może być widok panoramy miasta. Studenci z kolei nie zwrócą na to uwagi. Natomiast wybierając mieszkanie na wyższym piętrze – winda. To konieczność. W nowoczesnym budownictwie jest ona montowana nawet w niskich blokach. W przypadku rynku wtórnego to już nie tak oczywiste.
Oglądając potencjalne mieszkanie zastanówcie się, czy Wy sami chcielibyście w nim żyć. Przede wszystkim pod kątem jego stanu technicznego. Ale oczywiście liczy się też rozłożenie poszczególnych pomieszczeń. Baczną uwagę przyłóżcie do stanu i wyglądu kuchni oraz łazienki. To dwa najbardziej istotne miejsca Waszej inwestycji w nieruchomości. Właśnie pod wynajem. To na nie wszyscy zwracają uwagę w pierwszej kolejności. Mogą one Wam „znaleźć” najemców lub spowodować, że nie będzie chętnych na mieszkanie.
Oglądając oba pomieszczenia warto też zastanowić się nad ich wystrojem. Tym, że powinno być ono dostosowane do liczby mieszkańców i ich potrzeb. Szczególnie aranżacja kuchni jest bardzo ważna. To jedno z tych miejsc w mieszkaniu w którym przebywamy najczęściej. Korzystamy z niego w zasadzie w ciągu całego dnia. Jeśli najemców ma być kilku trzeba będzie dostosować wielkość szafek, lodówki i kuchenki. A tylko tylko jedno z pytań na jakie przyjdzie Wam znaleźć odpowiedzieć w trakcie aranżowania kuchni.
Co do wystroju całego mieszkania, zapamiętajcie złotą zasadę. Aranżacja musi być neutralna. Co to znaczy? Nie próbujcie przenosić do mieszkania pod wynajem swoich pomysłów i tego co Wam się podoba. Nie Wy będzie w nim mieszkać. Neutralność wyraża się między innymi w doborze kolorów. Niech to będą na przykład szarości albo biel. Podobnie sprawa ma się w przypadku doboru mebli. Nie róbcie z mieszkania pod wynajem muzeum swojej rodziny. Żadnych pamiątek po dziadkach itp.
Jeśli macie jakieś pytania związane z inwestowaniem w nieruchomości, to zapraszamy do kontaktu z nami. Zajrzyjcie też koniecznie do naszej serii poradników. Opisaliśmy w nich wiele aspektów dotyczących inwestowania.
