Gdy odbieramy swoje wymarzone mieszkanie od wykonawcy może się zdarzyć, że umkną naszej uwadze pewne usterki. Nie oznacza to jednak, że będziemy musieli z nimi mieszkać lub naprawiać na własny koszt. Warto znać swoje prawa w tej kwestii.
Czym jest rękojmia?
Jest to odpowiedzialność sprzedającego (w tym wypadku dewelopera za mieszkanie) wobec kupującego. Dotyczy ona wspomnianych usterek, wad fizycznych ale też i prawnych sprzedawanej rzeczy. Co ważne z perspektywy kupującego rękojmia jest ustawową i obligatoryjną odpowiedzialnością dewelopera.
W prawie cywilnym jest ona opisana w artykułach od 556 do 576 kodeksu cywilnego. Kolejną ważną sprawą jest to, że w grudniu 2014 roku zmieniły się przepisy. Wydłużyły one między innymi czas jaki kupujący ma na zgłoszenie usterki.
Drugim aktem jest ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 (z późniejszymi zmianami). I warto się z oboma zapoznać. Ten drugi akt bywa potocznie określany mianem „ustawy deweloperskiej”.
Dotyczy on osób, które zamierzają kupić nowe mieszkania. Ustawa ta daje klientowi między innymi prawo wcześniejszego odbioru swojego lokum. Może mieć to miejsce zanim zostanie zfinalizowana transakcja sprzedaży mieszkania.
Za jakie wady odpowiada deweloper?
Po pierwsze za zmniejszenie użyteczności i wartości mieszkania. W tym wypadku mowa na przykład o nierównych podłogach i uszkodzonej instalacji. Wadą będą też nieszczelne okna. Po drugie:za niekompletne mieszkanie. To między innymi brakujące drzwi czy okna. Generalnie chodzi o brak rzeczy, które zostały zapisane w umowie.
Kolejny aspekt za który odpowiedzialny jest deweloper to „brak właściwości”. W tym wypadku mowa na przykład o innej liczbie pomieszczeń niż było zapisane w umowie. Takim brakiem właściwości może być też mniejsza powierzchnia działki. Jej wielkość powinna być zapisana w umowie i z nią zgodna.
Jakie są najczęściej występujące wady? Nierzadko dotyczą one izolacji (zarówno pionowej jak i poziomej). Te akurat wady zwykle wymagają dużego nakładu finansowego. Problemy mogą być też związane z elewacją. Często występują zacieki, zabrudzenia, czy odpadający tynk.
Jako właściciele możemy dochodzić roszczeń (w przypadku gdy usterka nie została uznana lub usunięta) w sądzie. W sytuacji gdy dotyczy to jedynie naszego mieszkania będzie to prostsze. Większym problemem jest usterka wpływająca na kilka różnych lokali. O czym jeszcze warto pamiętać? Jeśli z jakiegoś powodu wadę znajdziemy później niż wspominany okres 5-letni, to jedynym rozwiązaniem będzie roszczenie odszkodowawcze.
Wspomniana wcześniej zmiana ustawy wprowadziła kilka istotnych udogodnień dla klientów. Jedno z nich dotyczy uznawania wady. Jeśli zauważymy ją do roku o odebrania mieszkania, to z góry zakłada się, że usterka taka istniała wcześniej. Dlaczego jest to lepsze z perspektywy klienta? Chociażby dlatego, że „ucina” to próbę udowodnienia, że wada powstała później. A deweloper w ramach rękojmi za nią nie odpowiada.
Kolejną ważną zmianą jest zakres tej ostatniej. On również zmienił się po grudniu 2014 roku. Wcześniej był zapis o „wadach budynku”. Teraz jest sformułowanie „wady nieruchomości” Co to zmieniło? Rękojmia dotyczy też nieruchomości gruntowych.
Ile obowiązuje rękojmia?
Przed grudniem 2014 roku czas w którym można było zgłosić wadę do dewelopera wynosił 3 lata. Kiedy minęło 36 miesięcy od odebrania mieszkania nasze uprawnienia związane z rękojmią wygasały. 25 grudnia 2015 zaczęła obowiązywać nowa ustawa o prawach konsumenta. Rozszerzyła ona odpowiedzialność sprzedawców (w tym oczywiście i deweloperów).
Obecnie obowiązujące przepisy wydłużyły czas trwania rękojmi do 5 lat. Co ważne nie działa ona w przypadku gdy nabywca miał świadomość istnienia jakiś wad lokalu w momencie jego kupna. Mowa o sytuacji w której deweloper poinformował o niej. Kupujący zgodził się na kupno z tą wadą.
Czego można żądać w ramach rękojmi?
Po pierwsze i najważniejsze, deweloper musi usunąć usterkę. Co istotne nabywca mieszkania nie ponosi z tego tytułu odpowiedzialności finansowej. W ramach rękojmi można też zażądać obniżenia kosztu lokalu. W tym wypadku wystarczy jednostronne oświadczenia klienta. Deweloper ma 14 dnia na odpowiedź na taką reklamację. Co w sytuacji gdy jej nie dostaniemy? W takim przypadku uznaje się, ze deweloper przyjął wspomnianą reklamację. Mimo braku odpowiedzi. Jeśli pojawi się spór dotyczący kwoty wspomnianej obniżki, rozstrzygał go będzie sąd.
W czasie wspominanego odbioru mieszkania zostaje spisany protokół w którym mogą znaleźć się wady naszego lokalu. Deweloper jest zobowiązany do jej naprawienia. Najpierw mamy wspomniane 14 dni na przyjęcie przez niego uznania tych wad. Może on również odmówić. W tym wypadku natomiast powinny być podane powody takiej odpowiedzi. Załóżmy, że wada zostanie „uznana”. Co w takiej sytuacji? Deweloper powinien ją naprawić w ciągu 30 dni od odpowiedzi. Warto jednak wiedzieć o jednej bardzo ważnej sprawie. Pięcioletni okres rękojmie obejmie nasze mieszkanie, jeśli kupiliśmy je po 25 grudnia 2014 roku.
Czym różni się gwarancja od rękojmi?
Najbardziej istotną różnicą jest to, że ta druga jest nam zagwarantowana ustawowo. Gwarancja jest dobrowolna i daje nabywcy dodatkowe uprawnienia. To czy takowej deweloper udzieli, jest zależne od niego. Co również istotna rękojmia i gwarancja są od siebie niezależne. To klient decyduje, skorzystanie z której z nich jest dla niego w danej chwili bardziej korzystne.
Gwarancja obejmuje naprawianie wad, które zostaną określone w umowie. Co ważne jest deweloper może się tego podjąć dobrowolnie. Nie jest ona określona jak przypadku rękojmi. Gwarancję traktuje się jako przyrzeczenie dewelopera do naprawy wad. Koniecznie trzeba ją opisać w umowie o kupnie mieszkania.
Rękojmia zaliczana jest do zalet rynku pierwotnego. Wiele osób decyduje się na taki wybór (więcej na ten temat: „Kupno mieszkania – zalety rynku pierwotnego”). A jeśli kogoś interesuje nowoczesne budownictwo to jedną z możliwości jest dwupokojowy lokal na Osiedlu Skyres.
